指定区域是好的建筑用地吗?

在外行人看来，找一块建筑用地似乎并不难。毕竟，那里有一望无际的田野和围场，看起来是理想的去处。然而，找到一个有机会获得规划许可是另一回事。

不管我们是否同意，英国的大部分地区都是由于政府实施的规划政策而变得不可发展的。以南剑桥郡为例，只有6%的土地上有建筑;其余大部分被用作农田，因此从政策角度来看不适合发展。虽然有充分的理由阻止在开阔的农村建造房屋，但这并不能改变规划政策严重限制可开发土地供应的事实。

为了能够从热门前景中挑选出死胡同，地块猎人必须了解与哪些土地可以开发有关的规划政策的细微差别。

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在指定地区进行工程项目

所提及的所有名称均旨在保护可能因新发展而受损或丧失的内在品质或特征。重要的是，从一开始，就要了解哪些名称可能与你的财产或地点有关，因为保护区的性质可能会严重限制甚至阻碍你想要实现的目标。

要记住的关键是，在处理遗产和景观指定时，存在一定程度的主观性。没有真正的影响衡量标准，更多的是在做出决定时考虑或权衡各种因素。因此，规划当局和申请人的观点往往有一定程度的分歧。

这就是彻底的预先申请会带来好处的地方。正如我们所讨论的那样，一个名称本身不应该阻止你购买一处土地或住宅，甚至不应该阻止你开始一个项目。然而，它应该给这种做法增加一种谨慎的气氛。

规划顾问将能够就如何处理规划政策问题提供建议，并在此背景下协助设计考虑的可能性质，提供指导以确保设计是适当的。

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规划政策土地指定

在一个地点获得规划许可的机会取决于它的指定。因此，有理由认为，自我构建者必须弄清楚在他们的搜索区域中有哪些名称在起作用。通过这样做，他们可以将搜索范围缩小到可能成功的地点。

在寻找建筑地块时，从规划政策的角度理解土地指定是一个很好的开始。

我可以在定居点边界内的地块上建房吗?

在英国，大多数定居点都被一条理论上的边界所包围，这条边界界定了它们的界限，并明确了在分歧的任何一方获得规划同意的机会。

除受保护的开放空间和就业用地等少数例外情况外，一般认为定居点边界内的土地是可开发的。在这里，你会发现机会，如花园地块和填充开发。

只要你的建议符合城市环境，获得这些地块的规划许可应该是直截了当的。定居点边界之外的土地被定义为“开放的农村”，通常不能在没有充分理由的情况下进行开发。这种理由可以采取满足当地住房需求、取代现有住宅或再利用的形式棕色地带的土地．

规划政策的一个怪癖是，一些定居点的边界穿过城市化地区，这意味着“开放的农村”并不总是开放的农村。正如你所预料的那样，边界内的房子在定居点内，但从政策上讲，外面的房子位于开阔的农村，尽管它看起来像一个城市地区。

定居点边界外的土地似乎很多，但从一个自我构建从观点来看，在那里建房子的可能性很小。

lpa将设法防止对开阔乡村的侵犯，即使那里已经满是房屋。你可能想知道，大型开发商是如何在定居点边界之外获得新住宅区的批准的。这些同意往往是通过争辩说他们满足了当地的住房需求来赢得的;他们的规模正是他们被批准的原因。

不幸的是，在以前未开发的土地上建造一个单独的自建建筑并不被认为是对住房供应的重大贡献，通常会被拒绝，除非它具有特殊的建筑价值——以后再说吧。

棕地是指定地区吗?

许多人认为棕地已经被废弃和污染了，但是国家规划政策框架(在新选项卡中打开)(NPPF)将该术语应用得更广泛，将其定义为:“现在或曾经被永久性结构占用的土地，包括已开发土地的宅院”。

如果你申请改变用途，棕地可以提供很好的地块前景，但有一些注意事项。

农业或林业建筑占用的土地不包括在内，公园、娱乐场所和分配的土地也不包括在内。

特别需要注意的是，以前开发过的土地，但随着时间的推移，永久结构的遗迹已经融入了景观。“像这样的建筑可能看起来像是一个很好的替代地块，但从政策角度来看，它们已经失去了住宅的地位。

小心避开。

我能在保育区内找到可行的土地吗?

仅在英格兰就有大约7000个自然保护区，它们在性质和被指定的原因方面差别很大。保护区可能包括历史城镇或城市中心，与当地或工业遗产有关的地区，以及18世纪和19世纪的郊区等例子。

与普遍的看法相反，保护区是寻找奇妙情节的好地方。它们提供了美丽的街景，通常都在定居点的边界之内。

虽然它们可能仍然受到洪水风险等问题的影响，但它们是已建立的住宅区，这意味着只要拟议的工作不会造成损害，它们的发展通常是支持的。

在自然保育区，土地规管局可管制未列入名册的建筑物的拆卸及新发展，以确保计划:

• 保存及/或提升界定该地区特别风貌的各方面特色或外观;
• 保护休憩用地、景观和道路网络;
• 使用的材料和其他元素是一个地区的整体特征。

区域规划局应备有一幅地图，显示保护区的范围，以及一份评估文件，列出指定保护区的主要方面。从这些文件中，您应该能够确定您的站点与指定相关的位置，以及指定的关键特征和开发的一般参数。

你也应该注意，靠近自然保育区，但不在自然保育区内，往往是一种限制，因为在考虑发展项目时，会考虑它对附近的指定和环境的影响。

对于扩建或超过100平方米的新建筑和保护区内的新住宅，a设计和访问声明是您提交规划申请时的强制性要求。

此外，国家规划政策框架(NPPF)规定，保护区的申请应附有一份声明，说明指定的重要性，以及开发对该地区的影响。

两份文件所包含的详细程度实际上取决于指定的性质和开发的复杂性/规模。因此，在这方面与专业人士接触是至关重要的，在大多数情况下，向LPA寻求申请前的建议。一个合理的总结是，如果允许在该地点进行任何开发，该指定将寻求通过设计，规模和材料来确保更高质量的开发。

但是不要被推迟。在自然保护区找到一块好地是有可能的，你只需要在设计方面做好反复的准备，并愿意接受一个合理的妥协。

积极地思考，你可能能够证明你的新房子是一个真正的位置的好处。

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保护区建筑的例子

当Alexa和George Ergatoudis决定第二次建造时，他们选择了萨里保护区的一个狭窄的填充地块。

“该地块位于保护区，所以我知道会有限制，但该场地已经获得了规划许可，所以这是一个设计我们喜欢的东西的案例，规划者会批准，”Alexa解释说。“我们聘请了一位建筑师，设计了一个三层的设计，这意味着需要广泛挖掘场地，以降低屋顶高度，以配合邻近的小屋。”

在设计被批准之前，有三个规划申请，主要是由于后部的玻璃元素，最初计划为两层结构。虽然外部有格鲁吉亚的感觉，但内部的开放式室内设计让人想起曼哈顿的公寓。

一个方言方案(在新选项卡中打开)当艾莉森·法雷尔-普莱斯(Alison farerel - price)和她的丈夫买下这块位于保护区的土地时，拆除现有房屋的规划许可已经到位，同时还批准了两栋新房子的建设。艾莉森选择重新提交两个精心设计的时代风格的建筑(就在照片左边可见)。

该方案旨在模仿都铎式农舍，旁边有一个黑色的防风板谷仓。

艾莉森说:“我让设计师皮特·唐克斯(Pete Tonks)帮助我们完成规划。”他说:“文物保护人员通常更喜欢用艺术性的手绘立面图来展示完工后的建筑外观，以及它在街景中的位置，这很难用CAD绘图来实现。”

她补充说:“我还在村委会召开了一个会议，让每个人都有机会看到我们的提案。”“我们得到了当地居民的一致支持，因为我们的计划比之前批准的设计更符合历史悠久的村庄环境。”

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指定有洪水风险的地区

所有的规划申请，无论位于何处，都要进行洪水风险评估。

环境署是规划过程中的标准顾问，可以反对任何可能发生洪水的提议。

通常情况下，一旦完成洪水风险评估并提交降低风险的建议，他们的反对意见就会被撤销。

如果评估确定了高洪水风险(3级)，相关的LPA可能会寻求实施所谓的顺序测试。它询问是否有风险较小的地点可以满足该地区的住房需求，因此，如果你在定居点边界内发现一个花园地块，它是理想的开发用地，但有洪水风险，LPA可能会这样做拒绝许可在其他地方建造更好的基础上。

（更多的：规划条件）

我获得AONB地块规划批准的机会有多大?

杰出自然风景区(AONB)是2000年《乡村和道路权利法案》(rural and Rights of Way Act 2000)的法定名称，适用于英格兰和威尔士。这一认定意味着当地政府拥有“采取行动保护和增强其所在地区aonb自然美景的许可权力”。

设立“自然保护区”的目的是保护和提升该地区的自然风光，并将其列为国家级重要景点。

在英格兰，有34个指定的aonb，著名的例子是科茨沃尔德，肯特唐斯和萨里山。

如果您不确定您的站点是否在AONB内，除了咨询LPA持有的映射之外，还可以使用谷歌Maps作为起点。

一个AONB可能跨越多个LPA领域，因此，为了确保方法一致和咨询意见的连续性，通常会有一个AONB董事会就规划申请进行咨询。这些申请亦会在本地发展计划中，参照AONB的具体政策加以考虑。

如你正在对AONB内的现有住宅进行工程，例如增加扩建部分或在更换住所，鉴于现有建筑物的存在，有关对指定的任何影响的问题应较少受到限制。

然而，AONB中的新建筑将受到额外的审查。显眼或裸露的建筑物可能没有支撑;因此，重要的是要考虑到规模、体量和材料，以便在当地景观中和谐发展。

我有机会在国家公园获得规划批准吗?

英国有15个国家公园，其中10个位于英格兰。每个国家都有特定的国家公园管理局(NPA)，在大多数情况下，承担新开发和计划生产方面的规划职能;国家行动计划将制定具体的发展计划，以确定如何考虑新的发展。

国家行动计划支持的立法有两个法定目的:

1. “保护和提升自然美景、野生动物和文化遗产”
2. 并“促进公众了解和享受国家公园的特殊品质的机会。”

正如你所想象的，这些地区的限制更大，但根据场地的性质和建议，发展通常仍然是可能的。

一般来说，与新建住宅相比，扩建或替换住宅往往更容易被认为是可接受的。

设计、材料和规模都是需要考虑的关键方面。然而，每个国家公园的重点和性质是不同的，因此在考虑一个项目之前，了解当地的政策是关键。

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国家公园建筑案例研究

建筑事务所PAD Studio精通新森林国家公园的设计方案，这个替代住宅就是一个很好的例子。PAD工作室的建筑师Wendy Perring说:“为了满足严格的规划政策，我们制定了一个经济的平面图，并在整个过程中使用高度来帮助住宅感觉更宽敞(客房上方有夹层)。”

外观从当地方言中汲取灵感。这种新旧的融合是建筑成功的关键——表明当代设计可以拥抱自然，精心制作的材料，有效地满足两个阵营。

要查找的政策文件

规划政策景观是由专业人员用来管理系统的大量文件形成的。作为一个自我构建者，试图理解这些文档包含的所有信息是不切实际的。

虽然国家政策具有法律地位，但在区域一级对它们的解释将基于先例和判例法。因此，地方规划当局在其发展计划中有自己的重叠政策。这意味着，虽然对规划政策的欣赏是有用的，但最好从专业人士那里获得帮助，以确定哪些政策适用于未来的自建地块。

从广义上讲，规划政策分为两类:一类是允许开发土地的政策，另一类是处理什么能建什么不能建的政策。后一类的政策通常被称为“物质考虑”，对于任何想要建造自己房屋的人来说，这将是首要考虑的问题。然而，当涉及到情节狩猎时，寻找可以建造的土地应该是你的首要关注点。

在指定区域内，我可能会遇到哪些限制?

对于所有的规划申请，无论是住宅工程、替换现有住宅还是建造新住宅，了解可能与场地和当地有关的固有限制是至关重要的。

许可开发(PD)权利，允许在不需要申请规划的情况下进行某些工程，也受到限制。在一般许可发展令(GPDO)中，指定地区属于“第2(3)条土地”。因此，对现有家庭和转换的工作通常可能属于PD，可能需要规划应用程序。

例如，根据PD允许的较长的后方扩展(连接房屋最多6米，独立住宅最多8米)将需要在第2(3)条区域获得规划许可。类Q和类也是如此农用建筑改建为住宅．

因此，第2(3)条限制和限制了有关PD的一些可用机会-工程更有可能触发对规划许可的需求。

申请前建议的重要性

这就是彻底的预先申请会带来好处的地方。正如我们所讨论的那样，一个名称本身不应该阻止你购买一处土地或住宅，甚至不应该阻止你开始一个项目。然而，它应该给这种做法增加一种谨慎的气氛。

规划顾问将能够就如何处理规划政策问题提供建议，并在此背景下协助设计考虑的可能性质，提供指导以确保设计是适当的。